ДИСКЛЕЙМЕР:
Лично у меня квартира в Москве есть (в ипотеку, конечно), но не благодаря высокому доходу, а благодаря осознанной последовательности действий на протяжении 10 лет с недвижимостью.
Представим гипотетическую семью. Ее совокупный доход — 500 тысяч рублей в месяц (уже после вычета налогов, до налогов доход каждого из партнеров около 300 тысяч рублей, что сильно выше официальной средней зарплаты в Москве).
Семья снимает двухкомнатную квартиру в Москве за 90 тысяч рублей и хочет купить собственное жилье.
Не пентхаус и не квартиру внутри Садового кольца. Обычную семейную квартиру площадью около 80 м² в современном жилом комплексе. Такой вариантстоит примерно 35 млн рублей (437 500 руб./м²).
Дом строится, ключи обещают через два года. На квартиру доступна семейная ипотека: до 12 млн рублей под 6%. Остальную сумму придется брать по текущей рыночной ставке.
Посчитаем, что получается.
ЭТАП ПЕРВЫЙ: Копим на первоначальный взнос
Первоначальный взнос составляет 20%:
- 35 млн × 20% = 7 млн рублей.
Допустим, семья способна откладывать по 200 тысяч рублей в месяц — 40% от своего дохода.
Оставшихся 300 тысяч должно с лихвой хватить на:
- аренду — 90 тысяч;
- еду;
- ребенка;
- транспорт;
- одежду;
- медицину;
- отпуск и остальные расходы.
Чтобы накопить первоначальный взнос, понадобится:
- 7 млн ÷ 200 тысяч = 35 месяцев.
То естьпочти 3 года. И это при условии, что стоимость квартиры за это время не изменится, доход не снизится, а семье не придется тратить накопления на что-то другое.
Предположим, что семья начала копить три года назад и к 2026 году собрала необходимый первоначальный взнос.
ЭТАП ВТОРОЙ: Берем ипотеку
После внесения 7 млн рублей остается ипотека на 28 млн рублей. Из них:
- 12 млн — семейная ипотека под 6%;
- 16 млн — рыночная ипотека.
Для примера возьмем рыночную ставку 19% и срок кредита 30 лет:
- Платеж по семейной части составит около 72 тысяч рублей в месяц.
- Платеж по рыночной части — около 255 тысяч рублей.
- Общий ипотечный платеж: примерно 327 тысяч рублей в месяц.
Но переехать в эту квартиру пока нельзя.
ЭТАП ТРЕТИЙ: Платим аренду и ипотеку
Например, дом будет строиться еще год (как на скриншоте выше). После получения ключей примерно год может уйти на ремонт и меблировку.
Все это время семье необходимо продолжать снимать жилье за 90 тысяч рублей.
Ежемесячные расходы только на жилье:
- ипотека — 327 тысяч;
- аренда — 90 тысяч.
Итого: 417 тысяч рублей в месяц.
В этот момент от дохода в 500 тысяч остается 83 тысячи рублей на все остальные расходы семьи из минимум трех человек. Но квартиру еще нужно отремонтировать …
ЭТАП ЧЕТВЕРТЫЙ: Копим на ремонт
Ремонт и меблировка квартиры сейчас могут стоить около 100 тысяч рублей за квадратный метр.
Для квартиры площадью 80 м²:
- 80 × 100 тысяч = 8 млн рублей.
Если собрать эти деньги за два года до переезда, семье нужно откладывать еще:
- 8 млн ÷ 24 месяцев = 333 тысячи рублей в месяц.
Тогда ежемесячная финансовая нагрузка составит:
- ипотека — 327 тысяч;
- аренда — 90 тысяч;
- накопление на ремонт — 333 тысячи.
Всего: 750 тысяч рублей в месяц. При доходе 500 тысяч рублей.
Дефицит — 250 тысяч рублей ежемесячно, причем мы еще не заложили расходы на еду, ребенка, транспорт и обычную жизнь.
ЧТО ПОЛУЧАЕТСЯ: Выводы
Формально такая семья может накопить первоначальный взнос и даже получить одобрение банка. Но это еще не означает, что она действительно может позволить себе квартиру.
Между одобрением ипотеки и переездом семье нужно:
- накопить 7 млн рублей на первоначальный взнос;
- два года одновременно платить ипотеку и аренду;
- найти еще 8 млн рублей на ремонт и меблировку;
- продолжать содержать семью.
Получается парадокс.
— Доход в 500 тысяч рублей в месяц звучит очень высоким.
— Но даже с таким доходом покупка нормальной семейной квартиры в Москве с нуля превращается либо в многолетний проект, либо в неподъемную ежемесячную нагрузку.