Хьюстон, похоже, у нас проблемы! Но начну по порядку. Рынок вторичной недвижимости, вопреки распространенному мнению, не растет прямолинейно. Он движется циклично, проходя через четыре классические фазы.
Фаза № 1 — оживление. Это начало нового цикла после шока от запредельной ключевой ставки. Рынок постепенно «приходит в себя»: падение цен останавливается, и появляются первые признаки жизни. В середине 2025 рынок вторички находился именно в этой фазе, и я об этом писал тут: t.me/labirint_investora/1446.
Фаза № 2 — рост. Это период, который большинство называют «бумом», ну а я называл Армагеддоном. Реализуется отложенный спрос предыдущих периодов, и цены на квартиры уверенно и неудержимо ползут вверх. В общем, это мы тоже видели. Имею в виду, видели, как за год ликвидная «вторичка» в Москве подорожала на 30–50%.
Фаза № 3 — ослабление. И эта фаза, друзья, примечательна тем, что эйфория от роста начинает играть злую шутку. Продавцы в этот момент уверены, что рост цен будет и дальше продолжаться, поэтому продолжают играть на повышение. Но дьявол кроется в деталях. Ну или иными словами — скрытая проблема всегда прячется в мелочах, которые легко упустить из виду. И я сейчас имею в виду, что они не оценивают общий объем предложения.
Продажи вторички в Москве. Данные Росреестра.
Так вот. Посмотрите на график вверху. Видите, что происходит? Нет? Тогда задам наводящие вопросы:
Первый: все пишут о том, что спрос с первичного рынка перетекает на вторичный. А видите ли вы кратный рост сделок на «вторичке»? К слову, вот последние данные по продажам новостроек в Москве: https://smart-lab.ru/blog/1337696.php. Думаю, что ваш ответ — нет. Вот и я не вижу.
Второй: что у нас с предложением на «вторичке», оно всё так же сокращается? Ответ — нет. Предложение на вторичном рынке стало… прирастать. Да, пока неуверенно. Но это звоночек… Считаю, что если в течение месяца этот тренд не развернется, то можно с уверенностью констатировать тот факт, что рынок недвижимости столицы находится в начале этой фазы. Имею в виду — «ослабления».
Фаза № 4 — спад. Это неизбежная коррекция, когда рынок остывает. Количество сделок сокращается, и рынок продавца трансформируется в рынок покупателя. Да-да, это когда-нибудь тоже случится, хотя сейчас этот вариант развития событий и не просматривается.