Покупаем двушку ~55 кв.м и сразу ее сдаем. Сколько будем получать в месяц?
Для ответа на этот вопрос я воспользовался калькуляторами ирн, в которых можно оценить квартиру для покупки или аренды. Не знаю, откуда ребята берут ценники. Надеюсь, что не из среднего пальца, поднятого вверх.
Смотрим расчеты по некоторым районам
Крылатское
покупаем: 17.3 млн. / сдаем: 80.7 тыс. = 5.6% годовых
Новокосино
покупаем: 12.7 млн. / сдаем: 63.2 тыс. = 5.9%
Бабушкинский
покупаем: 14.5 млн / сдаем: 69.8 тыс. = 5.7%
Южное Бутово
покупаем: 12.2 млн / сдаем: 61.3 тыс. = 6.0%
Центр Москвы
покупаем: 61.3 млн / сдаем: 120.6 тыс. = 2.3%
Ясенево
покупаем: 14.1 млн / сдаем: 68.3 тыс. = 5.8%
Ново-Переделкино (за МКАД, метро)
покупаем: 12.8 млн / сдаем: 63.7 тыс. = 5.9%
Зеленоград (за МКАД, МЦД)
покупаем: 10.7 млн / сдаем: 55.8 тыс. = 6.2%
В реальности, доходность аренды получается еще ниже из-за НДФЛ, простоев и расходов на поддержание квартиры в рабочем состоянии. Влияние этих факторов у всех разное, но давит на доходы каждого рантье.
Выборочно проверил расчеты по базе Циана. Получил примерно такие же результаты. Чем дальше от центра Москвы, тем выше доходность аренды. Разница с ног не валит, но она есть. Откуда она берется?
Думаю, дело в разной платежеспособности потенциальных покупателей и арендаторов квартир. Например, люди, готовые купить квартиру в Центре сильно отличаются от людей, готовых арендовать там квартиру. Раньше в Москве было много иностранцев, для которых рубли были мусором. Они держали ценники аренды на высоте и доходность была существенно выше.
Сейчас в Москве иностранцев нет (и не будет еще один президентский срок — точно). Дорогие квартиры сдавать некому. Ценники аренды упали. Доходность в Центре — смешная.
За пределами центра расклад другой. Иностранцев там было мало. Поэтому, после начала стрельбы, местные рантье не сильно загрустили. Спрос есть. Но он не богатый. Поэтому доходность аренды за пределами Центра примерно в 3 раза ниже банковского вклада.
Почему московские рантье не продают квартиры и не тащат рубли на вклады?
Рублевые ценники квартир неплохо растут вслед за ростом количества рублей:
Вторичка за 8 лет прибавила в рублях +73% и обогнала рублевые вклады. Но в настоящих деньгах московские рантье потеряли -22% капитала:
И если бы не чиновничья афера с «льготной» ипотекой, то потеряли бы половину стоимости или даже больше и никакие поступления от аренды не компенсировали бы убыток. Им сильно повезло. Что будет дальше — не известно. Но скорее всего, цены московских квартир в настоящих деньгах продолжат снижение.
Так что же выгоднее? Продать квартиру и положить рубли на вклад или сдавать?
Каждый решает сам. Свое мнение я оставил в оригинале статьи. А ваши мнения жду в комментах
------------------------------
⭐ Основной канал — bytopic (инвестиции, недвижимость, экономика)
Подробнее https://smart-lab....