Мы привыкли к фразе «недвижимость всегда растет», потому что в любой непонятной ситуации люди стараются парковать деньги в бетоне. Так было в 98м, 2014м, 2020м. Мало, кто помнит стагнацию 2015-2018 годов, когда после всплеска цен декабря 2014, рынок не то что не вырос за 3 года – он снизился. В статье поговорим о влияющих факторах
Мы писали много статей на тему недвижимости, льготной ипотеки, ее ценообразования, и дисбаланса который она создает. Регулярно следим за ценами, и проводим опросы. Мы даже видели, как цены пошли вниз (из разряда юмор). Сегодня, когда цены в 0,3% от максимума – разбираемся в причинах
Основными влияющие факторы:
⭐рост денежной массы: чем больше денег в экономике – тем сильнее дорожает все вокруг
Мы уже развеивали миф: влияние происходит не 1:1. Связь есть, но после 2009 года она значительно снизилась. Эксперты связывают это с ростом ввода в эксплуатацию.
⭐рост доходов населения (хотя бы номинальный)
⭐доступность кредитования
За последний фактор отвечает ключевая ставка: чем ниже ставка – тем проще взять кредит и дешевле его обслуживать (это стимулирует спрос). До 2020 года действовало простое правило: ключевая падает – цена растет, ключевая растет – недвижка не растет. Не совсем честно, но тем не менее. 2020 год изменил правила игры: льготная ипотека взвинтила цены на новостройки. А те утащили с собой вторичку. Вообще, логично: если застройщик продает 45м2 за 5 млн со сроком сдачи через 3 года, то почему готовое жилье в свежем доме должно стоить дешевле? Разница могла быть только в платеже через ключевую ставку. Поэтому, рынок разделился:
— люди с наличкой брали вторичку
— люди с ипотекой брали первичку
Еще был класс хитрых людей с наличкой: они брали первичку, а наличку размещали в облигациях.
Подробнее https://smart-lab....