В своих статьях выдвигаю мысль, что большинство гостиниц у моря — это не бизнес, а форма существования капитала. Деньги, вложенные в гостиницу, в других финансовых инструментах давали бы столько же дохода, если не больше. Тот же вклад в банке перебьет доходность многих отелей. И вот пришло время сравнить теорию с практикой. Поступил кейс.
К моему партнеру-риэлтору обратились с задачей продать гостиницу в Цемдолине (Новороссийск). Это работающий бизнес, но не для отдыхающих у моря, а для бригад рабочих, которых организации командируют в Новороссийск. Гостиница, по словам владельца, дает доход в 400 тысяч рублей в месяц на протяжении уже 15 лет. Продают ее за 23 миллиона рублей.
Посчитал, что при текущей ставке рефинансирования равной 16%. При цене объекта в 23 миллиона рублей, вклад под 16% будет давать в год 23000000/100*16= 3680000. Делим на 12 и получаем: 306 666 гарантированных рублей в месяц без каких-то вообще хлопот по содержанию гостиницы. То есть, всего на 100 тысяч в месяц меньше, но без каких-либо накладных расходов.
Вопрос к знающим людям в недвижимости, имеет ли кому-то смысл покупать такой объект по такой цене?
Как можно продать такой объект? Кому? Снижать цену?
Само объявление: https://www.avito.ru/novorossiysk/kommercheskaya_nedvizhimost/gostinitsa_385_m_3661428553
P.S.
Другой мой товарищ-риэлтор жалуется, что люди умные пошли, научились считать стоимость согласно ставке по вкладам, и продажи недвижки просели.
Подробнее https://smart-lab....