⭕️ Недавно я наткнулся на любопытные размышления о том, что выгоднее: взять квартиру в ипотеку или инвестировать и накопить средства для покупки жилья. Вот отрывок из текста автора:
На данном этапе своей жизни я тусуюсь на сайте с вполне конкретной целью. Цель – квартира в Москве – это не просто мечта, это финансовая крепость и показатель успеха. Я много анализирую банковские продукты, рынки и, конечно, личные финансы. И сегодня хочу поделиться своими размышлениями и расчетами на тему: что выгоднее для меня – брать ипотеку прямо сейчас или копить и инвестировать, чтобы купить квартиру без кредита?
Для чистоты эксперимента возьмем усредненные цифры (цены могут варьироваться, но порядок будет понятен). Моя цель: однокомнатная квартира в пределах МКАД (не самый центр, но и не край) стоимостью 12 000 000 рублей.
Исходные данные:
▪️Есть стартовый капитал: 2 400 000 рублей (это 20% от стоимости квартиры – минимальный первоначальный взнос по ипотеке).
▪️Ежемесячно могу откладывать/инвестировать: 70 000 рублей.
▪️Текущая аренда аналогичной квартиры: 60 000 рублей в месяц.Вариант 1: Ипотека – «Здесь и сейчас»
Предположим, мы берем ипотеку на 25 лет под 17% годовых (реальные ставки на вторичку сейчас примерно такие, без льготных программ).
▪️Стоимость квартиры: 12 000 000 руб.
▪️Первоначальный взнос: 2 400 000 руб.
▪️Сумма кредита: 12 000 000 — 2 400 000 = 9 600 000 руб.Ежемесячный платеж: С помощью ипотечного калькулятора получаем примерно ~140 000 — 145 000 руб. (возьмем 142 000 руб. для примера).
Итого за 25 лет выплачу банку: 142 000 руб. * 12 мес. * 25 лет = 42 600 000 руб.Общая стоимость квартиры с учетом процентов: 2 400 000 (ПВ) + 42 600 000 (платежи) = 45 000 000 руб.
НО! Мгновенное владение, инфляция «ест» долг, налоговый вычет, стабильность. А так же квартира теоретически сможет приносить доход — можно сдавать квартиру (частично компенсируя платеж) или использовать для регистрации/прописки.
Вариант 2: Накопление и инвестиции – «Путь самурая»
В этом варианте я живу на съемной квартире (за 60 000 руб. в месяц) и активно коплю и инвестирую 2 400 000 руб. стартового капитала + 70 000 руб. ежемесячно.
▪️Цель накопления: 12 000 000 руб.
Стратегия инвестирования — диверсифицированный портфель (ОФЗ, корпоративные облигации, акции надежных компаний), который дает усредненную доходность 18% годовых (после уплаты налогов).
▪️Через 1 год: капитал вырастет до ~4,0 млн руб. (2.4M + 70k*12 + проценты)
▪️ Через 2 года: ~5,9 млн руб.
▪️ Через 3 года: ~8,3 млн руб.
▪️Через 4 года: ~11,1 млн руб.
▪️Через 4 года и ~3 месяца: капитал приблизится к 12 000 000 руб.Расходы за этот период (аренда): 60 000 руб. * 12 мес. * 4,25 года = ~3 060 000 руб.
НО! Инфляция недвижимости! Если предположить, что московская недвижимость дорожает в среднем на 6% в год (это консервативно, но реалистично), то через 4 года квартира стоимостью 12 000 000 руб. будет стоить 15 400 000 руб. Конечно, рыночные риски. Хочется верить, что со временем придет стабильность и прибыльность инвестиций сильно упадет. Может и до 5%.
И нужна дисциплина, чтобы не отходить от плана и стабильный доход.
Автор: TomButkus