В ноябре 2025 года госкорпорация Дом.РФ планирует провести IPO с оценкой примерно в 300 млрд ₽, при этом на начальном этапе могут разместить около 5% акций, что может принести порядка 15 млрд ₽ для компании. Это может стать крупнейшим IPO в России. Больше подробностей мы узнаем после 14 октября, а пока давайте посмотрим, интересно ли туда инвестировать.
История возникновения ДОМ.РФ
ДОМ.РФ – это государственная организация, являющаяся ничем иным, как наследником того самого Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК было создано аж в 1997 году для контроля за государственными ипотечными программами, а также для разработки стандартов строительства и ипотечного кредитования.
В 2015 году АИЖК объединили с Фондом содействия развития жилищного строительства, и на свет родилась мегакорпорация, которая полноценно развивает жилищную сферу – от выдачи ипотек до проектирования инфраструктуры.
В 2018 году АИЖК переименовали в ДОМ.РФ и придали ещё несколько дополнительных функций. Так, например, когда в 2020 году была запущена льготная ипотечная программа, ДОМ.РФ как оператор госпрограммы компенсировал банкам недополученную процентную прибыль.
Чем занимается ДОМ.РФ
Основными клиентами корпорации являются девелоперы, граждане, банки. Для всех предлагаются специализированные услуги, часто по принципу «Единого окна» – например, покупатели жилья могут найти через портал ДОМ.РФ подходящую квартиру, затем – ипотечную программу (в банке Дом.рф или у партнёров), подать документы и получить одобрение.
Ключевые направления работы:
1) Контроль за исполнением госпрограмм, о чём я уже писал. Компания является оператором семейной ипотеки, Дальневосточной и Арктической ипотеки, льготной ипотеки для ИТ-работников и т.д. ДОМ.РФ получает деньги на финансирование этих программ (т.е. компенсацию между льготной и рыночной ставкой жилищного кредитования) из бюджета и не несёт собственных затрат.
2) Разработка стандартов ипотечного кредитования. Иначе говоря, правила, по которым банк выдаёт ипотеку. В частности, с помощью ДОМ.РФ был наведён порядок на рынке страхования, когда заёмщикам буквально навязывали невыгодные страховки.
3) Разработка стандартов качества жилья. Вместе с жильём должна быть возведена качественная инфраструктура: школы, детсады, больницы, спортплощадки и т.д. ДОМ.РФ следит, чтобы застройщики исполняли эти стандарты.
4) Проектное финансирование строительства жилья. ДОМ.РФ является одним из крупнейших кредиторов для застройщиков и выдает им кредиты на льготных условиях.
Также ДОМ.РФ развивает 4 крупных цифровых сервиса:
✔️«Единый реестр застройщиков», где можно найти полную информацию о девелопере, а также порядке и сроке сдачи объектов
✔️«Программа господдержки граждан и застройщиков» − здесь можно получить полную информацию обо всех льготах и программах поддержки на рынке недвижимости
✔️«Единая информационная система жилищного строительства» − здесь можно смотреть, где возводятся новостройки, кто застройщик и узнать, как купить жилье в конкретной новостройке
✔️«Цифровое строительство» − сервис для ИЖС, здесь можно найти землю для строительства, найти готовый проект для постройки своего дома, получить кредит под строительство
Банк Дом.рф сейчас занимает 4 место в России по объёмам ипотечного кредитования и лидером по проектному финансированию. На мой взгляд, у корпорации уникальное монопольное положение – он как бы «банк над банками», определяет правила игры на ипотечном рынке для прочих участников рынка и ещё пользуется государственной поддержкой.
Зарабатывает ДОМ.РФ на 4 ключевых направлениях:
1) выдача ипотеки – ну это понятно
2) страхование – ну, тут тоже понятно
3) инвестиции в застройщиков – т.е. работа со счетами-эскроу
4) прибыль от дочерних компаний – например, ДОМ.РФ владеет Щербинским лифтостроительным заводом и, я так понимаю, активно продвигает своих дочек для получения ими самых «вкусных» контрактов
Ну, и ДОМ.РФ непосредственно развивает строительную отрасль, стимулирует её различными способами, поэтому его доходы растут вместе с доходами всей отрасли в целом.
Финансовые показатели ДОМ.РФ
По итогам последних лет большую часть выручки ДОМ.РФсоставляют чистые процентные доходы – порядка 75-80% от общей выручки. Около 7-7,5% приносит вознаграждение за выполнение функций агента, 4-5% − комиссионные доходы, ок. 3% − операции с инвестиционной недвижимостью.
Но так было не всегда: в 2020 году, например, чистые процентные доходы составили 24 млрд рублей, а непроцентные – 31,7. В 2021 году ЧПД – 33,3 млрд рублей, а непроцентные – 24,7.
Но далее ЧПД стабильно опережают непроцентные доходы:
2022 – 55,6 / 16,3
2023 – 66 / 21,5
2024 – 86,2 / 5,6
6м2025 – 56,5 / 5,6
Операционные доходы растут весьма быстрыми темпами, отражая рост ЧПД и относительную стабильность затрат на поддержание работы всей корпорации:
2020 – 51,5
2021 – 58,1
2022 – 63,7
2023 – 88,8
2024 – 75,3
6м2025 – 51,4
Чистая прибыль тоже растёт стабильными темпами:
2020 – 26,3
2021 – 33,3
2022 – 30,2
2023 – 47,2
2024 – 42,3
6м2025 – 28,6
И в принципе всё выглядит хорошо. Нужно только учитывать, что основную прибыль ДОМ.РФполучает за счёт выданных кредитов девелоперам, и ЧПД «пухли» именно на этом фоне – следовательно, при замедлении темпов строительства эта статья доходов сократится.
Собственно, мы уже видим в результатах 2024 года замедление роста операционных доходов и чистой прибыли. В 1 полугодии 2025 года ситуация стабилизировалась, но при этом количество активов, генерящих прибыль, снизилось.