Последние пару месяцев рынок недвижимости стоит на ушах: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. В этом большом гайде мы разберем с профессиональным судебным юристом все аспекты этой проблемы: от леденящих душу историй из судов до самых надежных способов защититься от таких рисков. В общем, будет весело!
Вася Ложкин, «Вернем всё взад». Так-то я не эйджист, я бабушек люблю! Но в контексте нашего материала они в основном предстают в роли обманутых людей, которые заставляют нести последствия своей глупости ни в чем не повинных окружающих
Сам я финансист и суды стараюсь обходить стороной, поэтому я попросил судебного юриста Александра Малютина (автора отличного блога «Прочёл в законе», как раз посвященного оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться с юридической стороной вопроса. В общем, вся экспертиза в здоровенном материале ниже именно от Александра – огромное ему спасибо за то, что он потратил многие часы, отвечая на мои вопросы и делая подборки из судебных дел!
Ну а я постарался сделать так, чтобы всё нижеизложенное было написано простым и понятным человечьим языком – и чтобы вы в процессе чтения не заскучали. Со второй задачей мне еще будет помогать чудесный художник Вася Ложкин – мне кажется, его картины хорошо передают абсурдно-макабрический дух обсуждаемой темы.
Disclaimer: В этой статье для облегчения ее понимания многие юридические термины и понятия существенно упрощены, а сама она не является юридической и/или инвестиционной консультацией. Прежде чем повторять что-либо из этого материала в домашних условиях, настоятельно рекомендуем проконсультироваться с юристами!
TLDR: кратко самое основное
По делу Ларисы Долиной наконец появились судебные акты с подробностями – там, если честно, полная жесть (слабонервным лучше не читать).
Дело Долиной не является уникальным: каждый год в суд поступает около 3000 исков об оспаривании сделок с недвижимостью (это примерно 0,15% от всех сделок со вторичкой) – 77% из них суд удовлетворяет.
Мы разобрали по публичным судебным актам десять типовых дел – там есть и те, где квартиру отобрали, и те, где для покупателей всё закончилось хорошо.
Важно понимать, какую юридическую аргументацию использует в таких делах суд. Причиной отъема квартиры может быть реституция в результате признания конкретно вашей сделки недействительной (если продавец был обманут, заблуждался, или вообще не был способен одуплять, что происходит), либо виндикация по еще более ранней сделке (где вы вообще не участвовали).
Во всех указанных выше случаях суду вообще плевать на вашу добросовестность как покупателя – это не помешает ему забрать у вас квартиру! Зато при виндикации добросовестность поможет получить компенсацию от государства, а если у вас есть полис страхования титула – то и от страховой.
Лучше всего вообще не доводить до суда и в принципе не попадать в такую ситуацию – для этого мы собрали перечень красных флагов. Если продавцом по вашей сделке выступает пожилая старушка, которая срочно хочет продать квартиру подешевле и за наличку, но при этом не хочет общаться с вами лично и не может внятно объяснить причины продажи – бегите!
На случай, если ваша сделка всё же попадет в суд – мы подготовили список вещей, которые можно заранее подготовить для повышения вероятности его выиграть. Если вкратце: сохраните как можно больше письменных доказательств согласования с продавцом условий сделки, рассчитывайтесь с ним по безналу, и постарайтесь сделать так, чтобы продавец выехал и выписался из жилья до сделки. А вот визит к нотариусу вас, скорее всего, не спасет.
Кто готов нырнуть в длинную версию с подробностями, читайте дальше – будет интересно, обещаю!
Дело Ларисы Долиной: отжала и квартиру, и 112 млн рублей
Для начала давайте разберем ситуацию с квартирой Ларисы Долиной – раз уж она наделала больше всего шуму в СМИ (тем более, что там сейчас наконец появились долгожданные документы с решениями суда, а не просто пересказ от журналистов).
Как выглядела ситуация изначально по материалам открытых источников: в апреле 2024 года с артисткой связались мошенники «из ФСБ», которые убедили ее в том, что ее деньги и квартира в Хамовниках «находятся в опасности» – а единственным способом «спасения» является срочная продажа квартиры и перевод денег на «безопасный счет». Следуя указаниям мошенников, Долина продает квартиру за 112 млн руб. (которые отдает мошенникам вместе с 68 млн руб. из личных сбережений).
Покупатель при этом был найден риэлторским агентством, в которое обратилась Долина (как выяснилось позднее – это было весьма модное агентство Whitewill, оно на всей этой истории еще и заработало аж 4,5 млн руб.). Покупателем стала 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье (источником оплаты квартиры были личные накопления Лурье + деньги от ее родителей и кредитные средства).
Полина Лурье, 1990-го года рождения
Однако, после продажи Лариса Долина выезжать из квартиры отказалась – пишут, что там даже пятеро каких-то крепких парней якобы приезжали и пытались ее выселить (видимо, безуспешно). В итоге Долина поняла, что стала жертвой мошенников, и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной; Лурье обратилась со встречным иском о выселении певицы; и еще плюсом было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Суд шел в закрытом режиме, но на днях на Пикабу целиком слили судебный акт по первой инстанции. Судя по тому, что все основные изложенные там факты соответствуют официальному Апелляционному определению Московского городского суда от 08.09.2025, – этот акт вполне реальный, так что мы будем полагаться и на него тоже.
В общем, краткий итог разбирательства такой: суд посчитал Долину психически нестабильной, а саму сделку – совершенной под влиянием заблуждения. Поэтому квартиру нужно отобрать у покупательницы и вернуть Долиной, а вот деньги певица возвращать никому не обязана.
Видите ли, полученную за квартиру наличку Долина якобы не пересчитывала (хотя и правильно отразила все суммы в написанных от руки расписках) – а в ходе уголовного дела неоднократно меняла показания относительно того, каким образом и в каких суммах она получала бабки. Так что, несмотря на видеозаписи с камер наблюдения в Альфа-банке (где видно, как Долина и Лурье получают 111 млн руб., пересчитывают их и кладут в банковскую ячейку Долиной), – суд решил, что «доказательств, безусловно свидетельствующих о возмездном характере заключенной сделки, предоставлено не было» (!).
Иными словами: по сути, суду показалось, что Лариса Долина якобы переписала свою квартиру на покупателя «просто так», вообще без оплаты (а если оплата и была, то пусть этот покупатель сам ее вытрясает напрямую с мошенников, которым Долина добровольно эти бабки отдала – серьезно, так и написано!).
Как говорили в Ералаше: «парам-парам-пам, пиу!»
Недавно, кстати, появилась информация о том, что самой Долиной уже поступают угрозы убийством – и по этому поводу возбуждено уголовное дело. До конца не ясно, идет ли речь об угрозах от самой Лурье, или от «благодарных хейтеров» из интернета. В любом случае, любые угрозы мы решительно не одобряем!
Хотя, эмоции тех, у кого к Ларисе Долиной по итогу этого дела появились морально-этические вопросики – прекрасно понимаем. Всё-таки, она здесь меньше всего похожа на «невинную старушку, которой заведомо нечем возмещать ущерб добросовестному покупателю»… (К слову, еще больше жоповзрывательных фактов про поведение Долиной приводит вот здесь в кратком пересказе дела известный юрист Владимир Мнацаканов.)
Насколько типичным является дело Ларисы Долиной?
Кое-где мы встречали мнение, что, дескать, дело Долиной стало знаковым прецедентом – и сейчас оно якобы открыло судам дорожку к удовлетворению вала аналогичных исков. На самом деле, это совсем не так: любой юрист, который умеет работать с судебными архивами, подтвердит – похожих кейсов хватало и задолго до Ларисы Долиной.
Насколько вообще часто встречаются подобные дела? По официальной статистике судебного департамента (раздел 2), всего за 2024 год было рассмотрено 3118 споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество – к сожалению, мы не знаем, какая доля из них касалась именно ведомых мошенниками пенсионеров. Из этих исков удовлетворено полностью 2130, частично 287 (получается, примерно 77% дошедших до суда исков удовлетворяют).
Много это или мало? Ну, вот тут пишут, что в 2024 году на вторичном рынке было продано 1,6 млн объектов, а в 2023-м – 2,45 млн. Выходит, в среднем за год на вторичке происходит около 2 млн сделок, и только 3 тысячи из них пытаются оспорить в суде – это примерно 0,15%. Не так уж и много – но и не сказать, что совсем мало! Если вы собрались покупать квартиру у продавца в преклонном возрасте – скорее всего, для вас вероятность нарваться на бабулю с мошенниками (и поиметь потом проблемы в суде) будет сильно выше.
Вася Ложкин, «По чуть-чуть». Если честно, даже если таких дел встречается «чуть-чуть» – не очень хочется лично попадать в эту статистику…
Отдельно еще хочется прокомментировать тут часто встречающееся мнение «да это просто черный пиар от застройщиков – они хотят своими фейками запугать людей, чтобы они покупали только новостройки!». Уверяем вас, рассмотренные нами дела более чем реальны – ниже мы обсудим десяток кейсов, где источниками являются не пересказы журналистов, а настоящие судебные решения. Все же утверждения про «черный пиар застройщиков» заявляются абсолютно бездоказательно (и так же, почему то, принимаются людьми на веру – писал об этом подробнее вот здесь у себя на канале).
Разбираем 10 судебных споров по жилой недвижимости
Основной вопрос, на который мы постараемся ответить нашим материалом – это «какие действия покупателя могут максимально повысить вероятность потом выиграть в суде спор по квартире, если до него дойдет?».
Для этого мы разберем десяток конкретных судебных дел, решения по которым публично доступны в сети. В этом разделе мы просто приведем краткие описания этих дел – а выводами на основе их анализа поделимся в следующих разделах. Обратите внимание: мы здесь специально взяли не только дела, которые закончились отъемом квартиры, но и те, где покупатель в итоге победил – ведь только сравнив их между собой, мы сможем понять, в чем там был ключевой «рецепт успеха»!
Дела, где покупатель проиграл и квартиру отобрали:
Дело 1: Лариса Долина. Тот самый кейс, который мы разбирали в начале статьи.
Дело 2: Бабуля-помощник ЦБ в заблуждении. Решение Октябрьского районного суда г. Саранска от 10.04.24 г., N 2-436/2024 (оставлено без изменения Определением первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2025). История практически один-в-один как у Долиной: в 2023 году мошенники под видом сотрудников ФСБ/ЦБ убедили жертву, что ее квартира находится под угрозой, и нужно ее срочно продать за 1,9 млн руб. (а полученные деньги перевести «на безопасный счет»). Суд признал сделку недействительной, т.к. она «была совершена в результате заблуждения продавца» – в итоге квартиру у покупателя отобрали, а вот возвращать деньги суд продавца не стал заставлять (это «противоречило бы основам нравственности», она ж бабки мошенникам отдала!).
Дело 3: Чрезмерно эмоциональная бабушка. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 мая 2025 г. по делу N 33-18625/2025. То же самое: в 2022 году мошенники «из ЦБ» убедили бабушку приватизировать квартиру и продать ее. Первый покупатель вскоре перепродал жилье второму (причем там была ипотека, проверка со стороны банка, нотариальное оформление – полный фарш!). В итоге суд признал второго покупателя добросовестным приобретателем, но квартиру у него в рамках виндикации всё равно отобрал в пользу изначального продавца – потому что психиатрическая экспертиза хоть и признала бабулю вменяемой (способной понимать значение своих действий), но всё же отметила ее чрезмерную эмоциональность и внушаемость. Кстати, вот вам интересный факт: даже если у вас отберут квартиру по суду – банку по ипотечному кредиту вы всё равно останетесь должны! (Подробнее разбирал этот нюанс у себя на канале вот здесь.)
Дело 4: Это разборка, питерская. Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2024 г. по делу N 33-28227/2024. Для разнообразия, тут речь не про бабушку: кореш алкоголика и наркомана из СПб сначала сдал его ментам, а потом заставил написать на себя доверенность на продажу квартиры «чтобы подогреть ФСБ и порешать вопросик». Дальше жулик продал квартиру своей маме, а та – другому покупателю за 9 млн рублей (тут опять – ипотека, страхование титула, вот это всё). Позже алкоголик опомнился и подал в суд – тот решил, что раз изначальный продавец был введен в заблуждение, то уже та первая сделка по продаже была недействительной. Соответственно, надо отобрать квартиру у конечного покупателя и вернуть ее наркоману. Заодно еще этого конечного покупателя признали недобросовестным (заниженная цена, не обратил внимание на быстрый срок перепродажи квартиры) – видимо, чтобы страховая могла ему за потерю титула не платить…
Дело 5: Когда психиатр и нотариус оказались приколистами. Постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 8Г-15077/2025. Бабушка под влиянием мошенников продала квартиру за 2,3 млн руб., выезжать отказалась. Интересно, что тут было освидетельствование психиатром и утверждение сделки нотариусом – но они оба пост-фактум на суде сказали «бабка вела себя странно, цена продажи выглядела заниженной, но мы всё равно подписались под этим делом, лол». В итоге суд назначил новую психиатрическую экспертизу, которая диагностировала у бабули психрасстройство («возрастные особенности лишали ее способности осознавать происходящее…») – квартиру у покупателя отобрали.
Дело 6: Изменщица Родине на пенсии. Апелляционное определение Московского городского суда от 2 июня 2025 г. N 33-23048/2025. Классика: телефонные мошенники развели бабушку (под предлогом защиты от якобы уже случившегося финансирования Украины с ее банковских счетов) на продажу квартиры – покупатель взял в ипотеку 6 млн руб. на 30 лет. Бабушка в итоге выезжать с жилплощади отказалась, судебная психиатрическая экспертиза показала ее вменяемость (хоть и с повышенной эмоциональностью), но суд всё равно решил: раз бабуля продала единственное жилье и ее обманули мошенники (их там уже посадили к этому моменту) – то сделку купли-продажи надо расторгнуть, как заключенную под влиянием обмана/заблуждения.
Вася Ложкин, «Не выжить». Бабуля снимает свою гениальную актерскую личину сразу по выходу от нотариуса после заключения сделки, вижу так
Дела, где покупатель выиграл и квартира осталась за ним:
Дело 7: Риэлтор с бизнес-жилкой. Определение Седьмого кассационного суда от 23 апреля 2025 г. N 88-6149/2025 (текст тут). Телефонные мошенники «из ЦБ» убедили гражданку летом 2023 года «фиктивно продать» свою квартиру «для защиты от мошенников». Квартиру купил риэлтор за 3,5 млн руб. и тут же перепродал ее другому покупателю за 4 млн руб. (тот взял ипотеку). Изначальный продавец, оклемавшись от шока (и переведя все деньги мошенникам, конечно) пошла в суд – но суд нашел достаточно косвенных доказательств того, что продавец осознавала смысл сделки (согласовывала условия договора продажи, обсуждала нюансы выезда из жилплощади), так что квартира осталась у конечного покупателя.
Дело 8: Спецоперация для настоящего мужчины. Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 25 марта 2025 г. по делу N 33-820/2025. Тут в кои-то веки мужик, не бабушка! Под влиянием хулиганов продал квартиру за 3 млн руб. (покупатель взял ипотеку). Деньги сразу перечислил мошенникам, а потом отказался выселяться с жилплощади, так как на самом деле «это была понарошковая спецоперация». Суд разобрал переписки с покупателем в мессенджере и пришел к выводу, что продавец там сам предпринимал активные шаги к продаже (должен был понимать, к чему это ведет) – а покупателю ни о каком «фиктивном характере» не говорил. Так что сделка без порока воли, квартиру у покупателя отбирать нельзя.
Дело 9: Вычислили по IP. Решение Ленинского районного суда г. Воронеж по делу № 2-4511/2024 от 19 февраля 2025 г. Пенсионерка и инвалид II группы нашла себе наставника по трейдингу акциями Газпрома, который «заработал ей на бирже крупную сумму», но чтобы ее получить – вы угадали, надо продать квартиру (не спрашивайте про логику, я сам не понимаю). Квартира была продана через Домклик за 5,2 млн руб. (пенсионерка говорит, якобы дешевле рыночной цены на 30%), деньги ушли «гениальному трейдеру», выезжать бабуля наотрез отказалась. Суд принял во внимание, что перед сделкой пенсионерка прошла осмотр у психиатра, который дал добро (а новую психиатрическую экспертизу суд не стал приобщать, т.к. она не могла установить, что там было во время сделки). А еще она размещала объявление о продаже квартиры на Авито со своего айпишника – что подтверждает ее волю. Квартиру оставили покупателю, бабушке пришлось выехать.
Дело 10: Накатить джина и выехать из хаты. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 сентября 2024 г. N 88-23591/2024). В 2022 году гражданка под влиянием телефонных мошенников обратилась в риэлтерское агентство «Красный джин» (извините!), и те помогли ей продать квартиру за 6 млн руб. – новые владельцы сразу перепродали хату еще дальше за 6,5 млн руб. (на этом этапе тоже Домклик подключился). Суд отметил, что продавщица перед сделкой выписалась из квартиры, разобрала мебель и выехала с вещами из квартиры – значит, понимала, что происходит продажа жилья => порока воли нет => нет оснований признавать сделку недействительной.
Юридический ликбез: почему суды отбирают квартиры?
Для начала нам с вами придется немного обсудить юридическую теорию. Аргументация судов в подобных делах бывает разной – вам нужно хотя бы немного понимать ее логику, ведь от этого будет зависеть, как от всего этого нужно защищаться. Зато по итогам прочтения нашего ликбеза вы будете разбираться в вопросах оспаривания сделок по недвижимости не хуже многих профессиональных юристов! =)
Смотрите, с точки зрения закона, любая сделка – это единство двух элементов: воли (в данном случае – внутреннего желания продать квартиру) и волеизъявления (выражение воли в виде подписи в договоре). В наших случаях с бабушками подпись (волеизъявление) есть, а вот реального желания лишиться жилья (воли) – нет. Такие ситуации суд классифицирует как «сделку с пороком воли» – то есть, он приходит к выводу, что истинная воля продавца была направлена как бы не на продажу квартиры, а на «спасение ее от мошенников», «участие в поимке мошенников» и так далее.
Вася Ложкин, «Окна 2». Свобода – это осознанная необходимость, а порок воли – это когда ты подписываешь договор на продажу своей квартиры с целью ее сохранить (не спрашивайте меня о логике, плз…)
Все решения суда об отъеме квартир у покупателей и их возврату продавцам из-за порока воли можно разделить на две больших группы: по реституции и по виндикации.
1. РЕСТИТУЦИЯ
Реституция – это юридический термин для обозначения последствий недействительности сделки. Если суд признал сделку недействительной – то базово предполагается, что стороны должны вернуться в первоначальное состояние, в котором они были до сделки. То есть, по умолчанию суд должен обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – вернуть деньги (тут, конечно, остается отдельный вопрос – а как их с бабушки стрясти, если она все деньги уже отдала мошенникам, ну да ладно).
К сожалению, на практике в делах с пенсионерками суды нередко применяют подход, который можно назвать односторонней реституцией – то есть, обязывают только покупателя вернуть квартиру, но не продавца вернуть деньги. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГК РФ, суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Но тут есть важный нюанс: даже если суд, признавая сделку недействительной, не указал на необходимость возврата продавцом денежных средств – то можно всё равно попытаться побороться и подать отдельный иск к продавцу о взыскании неосновательного обогащения. По крайней мере, по другим спорам на уровне Верховного суда был сформирован подход о том, что отказ в применении полной реституции не препятствует заявлению потом иска о взыскании неосновательного обогащения (подробнее юрист Александр Малютин рассматривает этот вопрос вот в этом посте у себя на канале).
Давайте теперь разберемся, какие основания могут быть у суда для того, чтобы отобрать квартиру в рамках реституции (мы также постараемся сразу дать практические советы – какая здесь может быть линия юридической защиты в каждом из случаев).