Встретился с представителем ВИМ инвестиции и задал ваши вопросы.
— Будет ли продлеваться фонд РД?
За год (±) до закрытия фонда проводится собрание пайщиков.
Решение принимается голосованием пайщиков (50%+ голосов).
Несогласные пайщики выкупаются по расчетной стоимости пая.
Каждый отчет в полном виде публикуется на сайте по всем объектам — можно отслеживать оценочную стоимость.
Каждая сделка проходит согласование через ФАС.
Также сделки контролируются спецдепозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным банком.
Оценка проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ.
— Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД ПРО (1% от СЧА)?
Между фондами есть принципиальная разница: квалифицированные и неквалифицированные инвесторы.
В РД ПРО, помимо комиссии за управление, есть и другие комиссии.
Изменение комиссий возможно только по результатам голосования пайщиков. Это как раз может быть сделано в случае продления фонда.
— Планируется ли приобретение в фонды ЦОДов и ТЦ или только складов и БЦ, как сейчас?
Задача всех УК — обеспечивать инвестору среднерыночную доходность (ориентир — около 10% после расходов).
ЦОДы — сейчас крайне востребованное направление. В связи с этим объекты продаются дорого, высокий cap rate там отсутствует, но есть потенциал существенного роста в будущем.
Мы рассматриваем этот сектор и ищем хорошую точку входа.
ТЦ — высокая вакансия и высокие расходы на управление. В связи с этим на ближайший год направление для нас неактуально.
Мы постоянно следим за рыночными тенденциями и стараемся работать на опережение.
Отдельно рассматриваем фонды со строящимися объектами и ЦОДами.
Мы не исключаем покупку ТЦ, но не в действующие фонды.
РД2 (БЦ Скайлат, БЦ Премиум, СК Озон Волхонка)
— Планируется ли выход на биржу РД2 и ВИМ Недвижимость?
Мы не против вывода фондов на биржу.
Основная проблема — волатильность рынка.
Сейчас клиент, переходя из депозитов, хочет видеть «зеленые цифры» в портфеле. Если фонд падает хотя бы на 1%, начинается паника.
На рынке много спекулятивных сделок с фондами недвижимости. Мало кто смотрит на инвестиции со сроком более года. Постоянно появляются продавцы в стакане, которые сдерживают рост цены, из-за чего РСП может быть выше биржевой цены.
На текущий момент выкуп паев мы считаем лучшим долгосрочным сценарием.
При этом будем продолжать обсуждать будущее фондов с партнерами и клиентами.
Фонды уже листингованы на СПБ Бирже.
— Планируется ли после завершения SPO вывод фондов на биржу или только обратный выкуп?
Ответ дан в предыдущем вопросе.
Многие клиенты выбирают наши фонды именно из-за отсутствия биржевой цены и возможности постоянного выкупа со стороны управляющей компании.
Текущий лимит на выкуп — несколько млрд рублей.
Кроме того, несмотря на внебиржевое размещение, со стороны брокера ВТБ планируется предоставление маржинального кредитования под залог паев фондов недвижимости.
— Подробнее про механизм обратного выкупа паев УК на внебирже
Раз в 3 месяца доступна возможность выкупа.
Комиссия на данный момент — 6% (привязана к ключевой ставке; при снижении КС может быть снижена до 3%).
Клиент в дату выкупа подает голосовое поручение у брокера, которое исполняется. Денежные средства предоставляются сразу.
Выкуп проходит в феврале, мае, августе и ноябре.
— Какой процент имущества застрахован (по каждому фонду)?
Все объекты застрахованы.
Дополнительно застрахованы риски, связанные с террористическими действиями и диверсиями, а также арендные платежи.
В случае повреждения объекта и невозможности его эксплуатации страховая компания выплачивает арендные платежи вместо арендатора до момента восстановления объекта.
Договоры страхования пролонгируются ежегодно.
— Планируется ли фонд фондов?
У нас нет монофондов. Каждый фонд — это отдельный продукт с определенным набором объектов.
Доступны фонды как для квалифицированных, так и для неквалифицированных инвесторов.
На текущий момент завершается сбор средств в фонд РД2, после чего будет запущен фонд РД3 для неквалифицированных клиентов.
Для квалифицированных инвесторов формируется фонд ВИМ Недвижимость, далее планируется ВИМ Недвижимость 2 и последующие.
Мы достаточно быстро собираем объемы — около 5–6 млрд рублей в месяц.
Средняя стоимость объекта — 6–7 млрд рублей. Создавать новый фонд каждый месяц слишком затратно, в том числе по времени.
У фондов для неквалифицированных инвесторов есть особенность: они не могут использовать кредитное плечо для покупки объектов. Сначала фонд должен быть обеспечен денежными средствами, после чего может приобретать объект.
Пример — активы фонда РД2, направленные на покупку «Серебряного фонтана».
— Периодичность выплат в РД3: квартальная или месячная?
Выплаты — ежемесячные, как и в фонде ВИМ Недвижимость.
Опыт коллег показывает, что для клиентов ежемесячные выплаты сейчас более актуальны.
По старым фондам изменения возможны только через голосование пайщиков.
РЕНТДОХ ПРО (СК Ленинские Горки, БЦ Бульварное кольцо)
— Как планируется погашать долг и одновременно увеличивать выплаты?
Кредит привязан к ключевой ставке (КС вниз — доходность выше).
По БЦ «Бульварное кольцо» ставка по кредиту ниже 10%, поэтому досрочно гасить его пока нецелесообразно.
Срок кредита — до 2031 года. В финансовую модель заложено снижение ставки и рост выплат за счет этого.
БЦ был приобретен вместе с юридическим лицом АО «Колизей 3».
— Планируется ли по всей линейке фондов ежеквартальный отчет управляющего с графиками и таблицами?
Да, по всем фондам планируется.
(Отдельное спасибо за такой формат — обязательно передадим.)
ВИМ Недвижимость
— На каких условиях и с каким плечом приобретен новый БЦ?
Без использования кредитного плеча.
На текущий момент дополнительно аккумулировано около 7 млрд рублей сверх имущества фонда — готовимся к покупке нового объекта. Анонс будет в ближайшее время.
— Что планируют приобретать и в какие сроки?
Фокус — на БЦ. На рынке сейчас наблюдается дефицит качественных объектов.
Строящиеся объекты не рассматриваем — приоритет на готовые БЦ с действующими арендаторами.
— Продажа недвижимости при ликвидации фонда: как определяется цена и кто контролирует сделку?
Объекты класса А продаются быстро.
Проводится независимая оценка.
Покупатели подбираются заранее.
Адекватность сделки контролируется через стандартные регуляторные процедуры.
— Планы по фондам для квалифицированных инвесторов со сроком до 49 лет
Пока рынок не готов к таким долгосрочным фондам.
Клиентам важнее наличие фиксированного срока фонда и возможность выкупа без просадки по стоимости.
Если инвестор хочет остаться — достаточно проголосовать за продление фонда.
На текущий момент такой формат является более эффективным.
— Будет ли отдельный фонд по ЦОДам?
Рассматриваем, но не делаем на этом основной фокус.
— «Серебряный фонтан»: что входит в фонд и как используется объект?
Мы не приобретали комплекс апартаментов.
Приобретены:
бизнес-центр,
объекты культурного наследия,
земельный участок.
Все объекты на 100% сданы в аренду.
Арендатор — «Эталон» (он же застройщик).
Цена покупки — 310 тыс. ₽/м², что является выгодным уровнем.
— Планируется ли уменьшение размера лотов?
Изменение возможно только с согласия пайщиков.
По действующим фондам снижение лотов пока не планируется.
У новых фондов лотность будет ниже (например, ВИМ Недвижимость размещалась от 1 100 ₽).
Дополнительная информация
ВИМ Недвижимость — ежемесячные выплаты
РД2 — возможен более ранний пересмотр договоров
Волхонка: рост аренды с 72 тыс. ₽/м² до 110 тыс. ₽/м²
БЦ Премиум — возможен кратный рост стоимости метра.
Ставка аренды сейчас занижена, из-за чего цена метра составляет около 160 тыс. ₽.
Соглашения действуют до 2029 года, но могут быть перезаключены раньше.
Текущая рыночная практика — обсуждать продление аренды заранее, не дожидаясь окончания договоров.
Подпишитесь на телеграм канал — Все о ЗПИФ недвижимости
Посмотрите видео:
Подробнее https://smart-lab....