ВИМ Сбережения опубликовали отчёт за IV квартал 2025 года по фонду «РД».
Почему? Какие дальнейшие перспективы фонда при снижении ключевой ставки и приближающейся ликвидации в 2027 году?
Ответы в разборе квартального отчёта.
Кстати, в статье обзор конъюнктуры рынков складской и офисной недвижимости — будет интересно всем, кто инвестирует в фонды недвижимости.
✅ Что хорошего?
1. Рост операционной эффективности и доходов
В IV квартале 2025 года чистый операционный доход от недвижимости (NOI) увеличился на 61%, достигнув 233,5 млн руб. Значительный рост стал результатом реализации стратегии активного управления: при увеличении доходов от аренды на 12,4% (до 276,9 млн руб.) УК удалось сократить расходы на содержание имущества на 57,2% — со 101,4 млн руб. в III квартале до 43,4 млн руб. в IV квартале.
Следует учитывать, что столь существенный рост NOI частично объясняется высокой базой расходов III квартала. Для оценки устойчивости тренда важно сравнение с аналогичным периодом прошлого года и анализ повторяемости достигнутого уровня затрат.
Ключевой вопрос — носит ли сокращение расходов структурный характер либо связано с разовыми статьями III квартала. В случае разового эффекта повторение такого уровня доходов в будущих периодах может быть ограничено.
Также положительный вклад внесло эффективное управление ликвидностью. Доходы от размещения свободных денежных средств (депозиты и биржевое РЕПО) выросли на 21%, составив 24,5 млн руб.
Доля доходов от размещения ликвидности составила около 12% чистого дохода фонда за квартал, что делает их значимым, но не профильным источником прибыли по отношению к доходам от аренды.
В совокупности это привело к росту чистого дохода фонда на 89,2% за квартал (до 199,0 млн руб.).
В результате сочетания роста ренты, оптимизации операционных затрат и эффективного управления ликвидностью фонд зафиксировал увеличение доходов, что также позволило повысить прогнозы выплат на 2026–2027 годы.
2. Плановая индексация договоров аренды
В IV квартале 2025 года УК планово повысила арендные ставки для ключевых арендаторов. В офисном сегменте (БЦ «Skylight») индексация составила +4,56% для компании «Страйкер» и +3,5% для группы ВК. В складском комплексе «Валищево» ставки были увеличены для ООО «НТС Градиент» на 8% и для части площадей компании «Зитар» на 5,98%.
Плановая индексация договоров стала основной причиной роста доходов фонда от аренды на 12,4% за квартал (до 276,9 млн руб.).
Согласно стратегии УК, долгосрочный характер договоров с высококлассными арендаторами, предусматривающий обязательную ежегодную индексацию и ограниченные основания для досрочного расторжения, обеспечивает предсказуемость денежного потока.
3. Повышение прогнозов по выплатам
УК повысила прогнозы выплат на 2026 и 2027 годы до 16 800 руб. (+6%) и 17 447 руб. (+5%) на один пай соответственно.
Увеличение прогнозов стало прямым следствием фактических результатов 2025 года, где выплата составила 15 366 руб., превысив показатели предыдущих лет, а также уверенности в стабильности арендного потока от высококлассных арендаторов (таких как группа VK, занимающая 94% площадей в «Skylight»).
Также стратегия фонда предполагает индексацию договоров аренды на рыночных условиях, что в условиях дефицита качественных площадей создает потенциал для роста доходов.
Уверенность в достижении прогнозных показателей опирается на мнение УК о наличии «скрытого потенциала» в офисном сегменте, где ставки аренды в течение последних 10 лет существенно отставали от инфляции.
При этом прогноз сформирован исходя из допущения, что количество паев в обращении останется неизменным на протяжении всего прогнозного периода.
⚠️ На что стоит обратить внимание?
Превышение выплат над доходами
В IV квартале 2025 года сумма начисленного дохода по паям (264,8 млн руб.) существенно превысила чистый доход фонда за тот же период (199 млн руб.). На каждый пай было начислено 4 200 рублей, что на 12,8% выше выплат предыдущего квартала.
Превышение выплат над чистыми доходами на 65,8 млн руб. обусловлено механизмом, закрепленным в ПДУ. Согласно п. 35 ПДУ, фонд обязан распределять в качестве дохода 95% от суммы остатков денежных средств на банковских счетах на последний рабочий день квартала. Выплата производится при условии, что остаток на счетах составляет не менее 10 млн рублей (в данном случае условие выполнено многократно).
Важно учитывать, что механизм распределения привязан к денежным остаткам, а не к показателю чистого дохода. Соответственно, превышение выплат над доходами не является отклонением от модели, а отражает специфику правил фонда.
К концу декабря 2025 года остаток денежных средств на счетах фонда увеличился на 12,8% и достиг 279 млн руб. Эти средства сформировались не только из чистого операционного дохода за вычетом расходов, авансовых платежей арендаторов за будущие периоды, но и за счет средств из высоколиквидных инструментов (депозиты, биржевое РЕПО), доход от которых в IV квартале вырос на 21%.
95% от остатка в размере 279 млн руб. составили 264,8 млн руб. — именно эта сумма была начислена пайщикам в качестве дохода.
В отличие от III квартала 2025 года, когда положительная переоценка недвижимости добавила к стоимости имущества 517 млн руб., в IV квартале плановых переоценок объектов фонда не проводилось (0 руб.).
В отсутствие «бумажного» прироста стоимости активов, распределение денежного потока в объеме, превышающем чистый доход, привело к технической корректировке баланса:
- Стоимость чистых активов (СЧА): сократилась на 0,7% — с 8 992 млн до 8 927 млн руб.
- Расчетная стоимость пая (РСП): снизилась на 1 044 руб. — со 142 624 до 141 580 руб.
Инвесторы получили «компенсацию» за снижение стоимости пая в виде повышенных денежных выплат. По сути, часть накопленной ликвидности и авансовых поступлений была трансформирована в прямой доход пайщиков, что подтверждает приоритет фонда на распределение реального денежного потока (Cash Flow) над «бумажными» бухгалтерскими показателями. Общая доходность инвестора за 2025 год при этом осталась высокой — 19,29% годовых.
Такая модель делает выплаты чувствительными не только к рентному доходу, но и к динамике денежных остатков на счетах фонда. Дальше разберём, какие в этом случае могут быть риски для инвестора.