Давайте поговорим о наших любимых цифрах и посчитаем доходность моей студии в аренде.
Я купила я ее в марте 2025 года за 10 050 000 руб. Сейчас квартира сдается за 68 000 руб. в месяц или 816 000 руб. в год.
Посчитаем показатель валовой арендной доходности на цену покупки, который отвечает на вопрос: насколько удачно я когда-то купила этот объект относительно того, сколько он сейчас приносит?
- 816 000 / 10 050 000 х 100% = 8.12%
Выглядит, на самом деле, неплохо, но не всё так просто. Рыночная стоимость квартиры за эти полтора года выросла и составила 14 500 000 руб. (согласно свежим объявлениям на Циан).
Стоит посчитать показатель валовой арендной доходности на текущую рыночную стоимость, который отвечает на другой вопрос: если сегодня у меня есть актив стоимостью 14.5 млн рублей, насколько эффективно этот капитал работает в аренде?
- 816 000 / 14 500 000 х 100% = 5.63%
Именно этот показатель полезнее, когда ты думаешь "оставить или продать?". Он помогает принять решение о том, стоит ли перекладывать капитал из одного объекта в другой.
Самый правдивый показатель из этих трех — чистая арендная доходность. Давайте посчитаем ее, учтя все сопутствующие операционные расходы:
- коммунальные платежи ~ 5 000 х 12 = 60 000 руб.
- двухнедельный простой: ~ 34 000 руб.
- НПД 4%: ~ 31 000 руб.
- добровольное страхование: ~ 10 000 руб.
- уборка: ~ 5 000 руб.
Итого: ~ 140 000 руб. без форс-мажоров. Считаем чистую арендную доходность:
- (816 000 — 140 000) / 14 500 000 х 100% = 4.66%
И это реальная доходность большинства квартир в аренде в Москве сейчас — менее 5% годовых. Как по мне, то цифра очень скромная. В моем случае все еще интереснее, так как квартира взята в ипотеку.
А как вам такая доходность? Интересно ради нее морозить 10-15 млн рублей в недвижимости?
Подробнее https://smart-lab....