За год акции девелоперов разошлись так, будто это разные отрасли. ПИК вырос на 3%, индекс Мосбиржи потерял 10%, ЛСР −29%, Эталон −49%, Самолёт −75%. Это одна и та же ставка ЦБ, одна и та же ипотека, один рынок новостроек.
Отчёты выходят раз в квартал, а сайты застройщиков обновляются каждый день. У меня есть скрипт, который обходит раздел «Акции» на сайтах 64 застройщиков. 13 октября он собрал 181 предложение у 25 компаний. Я решил посмотреть на эти акции как на операционные данные: если застройщику нужно продавать, это видно по тому, что и как он предлагает.
Сразу ограничения. ПИК и Самолёт роботов не пускают (сайт отвечает 401), так что по ним напрямую данных нет. Это срез одного дня, а не статистика за год. Механики я разметил по ключевым словам, одна акция может попасть в несколько групп.
1. Почти все акции заканчиваются в один день
Дата окончания указана у 88 акций, и у 62 из них (70%) это 31 октября. «Успейте до конца месяца» — обычный приём. Но когда так пишут все сразу, это похоже на квартальный план продаж, который надо закрыть. Если в начале ноября те же акции продлят до 30 ноября, это будет сигналом сам по себе. Я проверю и напишу.
2. Скидка — главный инструмент, но с подвохом
Самая частая механика — «скидка до N%»: 31 предложение, вплоть до «−41%» у Эталона в Петербурге. Сколько квартир реально продаётся по максимальной скидке, не пишет никто. На втором и третьем месте trade-in (22) и рассрочка (21): застройщик забирает старую квартиру или сам кредитует покупателя, то есть берёт на себя часть работы банка. В 20 акциях раздают машино-места и кладовые: квартиры продаются, а паркинги, видимо, плохо.
3. Ставки: три мира в одном разделе «Акции»
Это, по-моему, самый важный график. При ключевой ставке 14% в разделах «Акции» висят три группы ставок:
- 2,5–6% — семейная ипотека, госпрограмма;
- 12,4–13% — ставка ниже ключевой, на весь срок. Банк сам так не выдаст, значит, разницу доплачивает застройщик;
- 16,9–18,7% — обычная рыночная ипотека. Она тоже лежит в «Акциях»: видимо, при нынешних ставках просто дать ипотеку уже считается предложением.
Субсидия на 4–6 п.п. ниже рынка на 20–30 лет стоит застройщику дорого: банку компенсируют разницу за весь срок, обычно сразу, единовременно. Платит он её из маржи или закладывает в цену метра. В обоих случаях в отчётности это выглядит как рост выручки при падении рентабельности.
4. Застройщик платит за живые деньги
Самая честная таблица у LEGENDA в Петербурге: первый взнос от 30% — скидка 6%, от 50% — 10%, от 80% — 16%. 16% за то, чтобы получить деньги сейчас, а не через эскроу после сдачи дома. Это прямая цена ликвидности для застройщика. Для сравнения: депозит под ключевую 14% годовых. Застройщик готов отдать за досрочные деньги больше, чем годовая ставка. Это говорит о стоимости его долга больше, чем пресс-релизы о продажах.
Что из этого следует для акций
Моя гипотеза такая. Рынок разделил девелоперов не по объёму продаж, а по тому, сколько им стоит каждая продажа. Когда ставка высокая, а льготная ипотека сжалась, продажи держатся на субсидиях, рассрочках и скидках. Платит за них маржа, а при большом долге сверху ложатся ещё и проценты. Компании с большой долговой нагрузкой и широкой программой субсидий падали сильнее всего.
Против этой гипотезы две вещи:
- По ПИК и Самолёту у меня нет данных с сайтов, то есть самые полярные истории проверить напрямую не получилось.
- Акции с одним сроком в конце октября могут быть обычной сезонностью четвёртого квартала, а не признаком слабых продаж. Чтобы это различить, нужен такой же срез через месяц и через квартал.
Что я буду смотреть дальше:
- продлят ли акции после 31 октября;
- станет ли субсидированных ставок больше или меньше после заседания ЦБ 23 октября;
- что напишут ЛСР и Эталон об операционных результатах за III квартал, и сойдутся ли их цифры с тем, что видно на сайтах.
Повторю срез в начале ноября и выложу сравнение.
Вопрос к тем, кто держит девелоперов или следит за отраслью: какой показатель вы смотрите первым — продажи в метрах, долю ипотеки или чистый долг к EBITDA? И что для вас сильнее сигнал: скидка «до 35%» или ставка 12,5% на весь срок?
Данные: MOEX ISS (цены закрытия, 01.10.2025–15.10.2026), сайты 64 застройщиков (раздел «Акции», 13.10.2026). Графики и подсчёты мои. Не инвестрекомендация.
Подробнее https://smart-lab....